De stille revolutie in woonretail, minder bezit, meer strategie.

‘HET BEZIT VAN STENEN IS STEEDS MINDER BELANGRIJK VOOR HET BUSINESSMODEL’

 

 

 

De Nederlandse woonretailsector bevindt zich in een periode van opmerkelijke verandering. De markt waarin meubelboulevards jarenlang onveranderd bleven, familiebedrijven generaties lang hun eigen pand bezaten en consumentengedrag voorspelbaar leek, is in hoog tempo aan het transformeren. Professionalisering, digitalisering en economische schokken hebben in korte tijd meer effect gehad dan in de decennia ervoor.

Tekst: Bas Hakker

Twee experts die deze beweging van dichtbij volgen, zijn Johan Spin, Head of Retail Asset & Property Management Services bij Savills en Alexander de Jong, Director Retail Transactions. Vanuit hun dagelijkse praktijk schetsen zij een scherp beeld van hoe woonretail en vast goed elkaar opnieuw beïnvloeden en waar de sector naartoe beweegt.

 

DE STILLE VERSCHUIVING VAN BEZIT NAAR HUUR

Waar woonretailondernemers vroeger bijna vanzelfsprekend eigenaar waren van hun pand, is de balans in de afgelopen jaren sterk verschoven. Steeds minder retailers zien vastgoed als onderdeel van hun bedrijfsvoering. Volgens Johan Spin is dat een logische ontwikkeling. ‘Veel ondernemers zagen vastgoed jarenlang als hun pensioen. Maar je ziet dat het bezit van stenen steeds minder noodzakelijk is voor het bedrijfsmodel. Retailers hebben hun cashflow nodig om te kunnen ondernemen. Geld dat vastzit in een pand, kun je niet gebruiken om te investeren in je formule, personeel of voorraad.’ De verschuiving wordt versterkt doordat grote perifere winkelgebieden steeds vaker in handen zijn van professionele beleggers. Waar meubelboulevards vroeger het domein waren van familiebedrijven, zijn het nu institutionele partijen die de gebouwen in eigendom hebben.

Alexander de Jong ziet dat dit voor beide kanten voordelen heeft. ‘Het is niet meer van deze tijd dat woonretailers grote vastgoedportefeuilles bezitten. De meeste ondernemers zijn prima af als huurder. Ze krijgen professionele service, voorspelbare kosten en flexibiliteit. Beleggers kunnen op hun beurt investeren in kwaliteit en lange termijnwaarde. Het is een natuurlijke verschuiving.’

 

‘STERKE PERIFERE LOCATIES WORDEN JUIST STERKER’

 

 

FLEXIBILITEIT IS DE NIEUWE ZEKERHEID

In de tijd waarin niemand precies weet hoe de markt volgend jaar reageert op geopolitiek, economie of consumentengedrag, wordt flexibiliteit het nieuwe ankerpunt. De traditionele huurcontracten van tien jaar hebben plaatsgemaakt voor kortere en wendbare varianten. ‘Je ziet steeds vaker contracten tot twee jaar,’ zegt Spin. ‘Vooral merken die willen testen – een nieuwe locatie, een nieuw concept – profiteren daarvan. Ze kunnen leren, bijsturen en pas daarna een langere verplichting aangaan.’ Dat vraagt om een andere houding van verhuurders. Waar stabiliteit en langdurige zekerheid altijd de norm waren, is wendbaarheid nu soms een noodzaak.

De Jong ziet dat veel vastgoedeigenaren die beweging maken. ‘Een eigenaar wil natuurlijk het liefst rust, zekerheid en een sterke huurder voor lange tijd. Maar als de markt daarom vraagt, moet je als eigenaar ook flexibel zijn. Het is uiteindelijk in ieders belang dat een plek goed functioneert. En soms betekent dat meebewegen.’ Een treffend voorbeeld in hun ogen is Studio HENK, dat tijdelijk een voormalig H&M-pand in Haarlem betrok. Een tijdelijke invulling die uitgroeide tot een rendabel en zichtbaar merkstatement. Het illustreert hoe creativiteit en flexibiliteit hand in hand kunnen gaan.

 

BINNENSTAD EN PERIFERIE GROEIEN NAAR ELKAAR TOE

Jarenlang leek het alsof perifere locaties langzaamaan kracht verloren, maar dat beeld is te simpel. De werkelijkheid is veel genuanceerder. Sterke perifere gebieden blijven enorm aantrekkelijk voor woonwinkels, omdat ze efficiënt zijn ingericht, veel (gratis) parkeerruimte bieden en winkels er meters kunnen maken. Spin: ‘Sterke perifere locaties worden juist sterker. Consumenten willen makkelijk kunnen vergelijken, parkeren en snel hun route kunnen bepalen. Voor woonwinkels werkt die efficiëntie gewoon heel goed.’ Tegelijkertijd verschuift de inrichting van steden. De randen, zoals in de buurt van de woonboulevard in Kanaleneiland in Utrecht, worden regelmatig gedeeltelijk getransformeerd naar woongebieden. Daardoor neemt het aantal beschikbare retailmeters af en ontstaat schaarste.

Maar er is óók een tegenovergestelde beweging zichtbaar: sommige woon- en designmerken zoeken juist bewust de binnenstad op. Dat geldt vooral voor merken met een lifestyle- of designfocus. De Jong noemt de Utrechtsestraat in Amsterdam als voorbeeld: ‘Dat is misschien wel de mooiste meubelstraat van Nederland. Een cluster van hoogwaardige interieurzaken, allemaal bij elkaar. Het werkt daar omdat de doelgroep er komt. Maar het blijft een niche. De meeste woonretail is geen high- traffic retail. Mensen gaan niet wekelijks langs voor een bank.’ De groei van omnichannel versterkt die uitzonderingen. Coolblue is daar het bekendste voorbeeld van: ooit puur online, nu een stevige speler in fysieke winkels. Merken willen zichtbaar zijn waar hun klant zich bevindt, zowel online als offline.

 

 

JOHAN SPIN: ‘VEEL ONDERNEMERS ZAGEN VASTGOED JARENLANG ALS HUN PENSIOEN’

 

 

KENNIS IS MACHT: DE ROL VAN ADVIES IN EEN COMPLEXE MARKT

Een van de grootste verschuivingen in de sector is de manier waarop retailers naar vastgoed kijken. Waar ondernemers vroeger hun pand kochten op gevoel, wordt vastgoed nu gezien als een strategisch onderdeel van het bedrijfsmodel. Dat vraagt om kennis. De Jong: ‘Ik zeg altijd: als ik een huis koop, neem ik een aankoopmakelaar mee omdat die meer ziet dan ik. Waarom zou een retailer bij een pand van een paar miljoen zonder deskundige advies ingaan? Huurprijsherzieningen, wetgeving, marktdynamiek, het is complex. Je moet weten wat er kan en wat er slim is.’

Hij ziet nog vaak dat ondernemers advies inwinnen bij een bevriende makelaar die vooral woningen doet. ‘Dat is echt een risico. Winkelvastgoed is een vak apart. Als je niet weet welke knoppen je kunt draaien, mis je kansen of betaal je onnodig te veel.’ Spin vult aan dat advies veel breder gaat dan alleen de onderhandeling. ‘De verhouding tussen omzet en huisvestingskosten moet kloppen. Je kunt de mooiste locatie hebben, maar als de kostenstructuur niet matcht met je formule, werkt het niet. Wij kijken naar het hele plaatje: locatie, doelgroep, kosten, strategie. Alles moet in balans zijn.’

 

 

STERKE ONDERNEMERS, STRATEGISCH VASTGOED EN EEN VERANDERENDE MARKT

De toekomst van de woonretail wordt volgens Spin en De Jong gekenmerkt door drie grote ontwikkelingen die elkaar versterken. Winkelgebieden zijn volop in transitie: binnensteden worden diverser, terwijl ook perifere locaties hun functies herzien. Die transformaties creëren schaarste, wat de waarde van sterke retailplekken verder verhoogt. Daarnaast zien ze dat goede formules altijd winnen. ‘De ondernemers die echt investeren in hun concept, hun mensen én hun winkelbeleving komen altijd bovendrijven. Dat zie je jaar op jaar opnieuw.’ En tenslotte wordt vastgoed een steeds strategischer onderdeel van het ondernemerschap. Waar het vroeger een pensioenvoorziening was, is het nu een middel dat moet kloppen met de formule. Retailers kijken kritischer naar de impact van locatie, kosten en flexibiliteit. De Jong formuleert het helder: ‘Vastgoed is niet langer een doel op zich. Het is een strategische keuze. Soms is huren beter, soms kopen. Het gaat niet om wat vroeger werkte, maar om wat nú past bij de formule en de toekomst van de onderneming.’

 

 

DE NIEUWE REALITEIT VAN WOONRETAIL

Wat blijft, is dat retail altijd in beweging is. De sector vernieuwt zich constant, gedwongen door consumentengedrag, technologie, economie en urbanisatie. De woonretailer van de toekomst is flexibel, datagedreven en strategisch onderlegd. Vastgoed is een belangrijk onderdeel van dat geheel, maar niet langer het fundament waarop alles rust. De Jong vat het samen in één zin: ‘Retail is geen bijbaan en hetzelfde geldt voor vastgoed: het wordt een kracht als je écht weet wat je doet.’ Spin sluit af met een nuchtere, maar scherpe constatering: ‘Als de locatie, de kosten en de formule kloppen, dan werkt het. En als het niet klopt, moet je durven bijsturen. Dat is waar de toekomst van woonretail over gaat: slim handelen, flexibel zijn en elke dag opnieuw scherp kijken naar wat de markt vraagt.’

 

Copyright
© 2026 Business Content Media Den Haag. Niets uit dit artikel of deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch,  op geluidsband of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever Business Content Media/Vakblad Interior Business magazine.