Het is bijna 7 maanden geleden dat het eerste Covid-19 geval officieel vastgesteld werd in Nederland. Twee weken later ging Nederland in lockdown – met grote gevolgen voor de Nederlandse economie. Veel retailers zagen hun omzet enorm dalen of zelfs tot stilstand komen. Langzaamaan krabbelt menig ondernemer overeind, maar het gevaar dreigt nog steeds. Welke gevolgen kunnen we nu al vaststellen en welke factoren zijn bepalend voor de sporen die corona achterlaat? En wat zegt dit over de toekomst? Vastgoedonderzoeker Locatus geeft een mogelijk antwoord.

Na de afkondiging van de lockdown en de verplichte sluiting van de horeca en een aantal andere sectoren daalden de passantenaantallen dramatisch. In de belangrijkste Nederlandse winkelstraten zelfs tot net boven de 20% van voorheen. Met de geleidelijke versoepeling van de maatregelen kwamen ook geleidelijk weer wat meer mensen naar de stad. In de loop van juni leek het een kwestie van tijd totdat de drukte in de Nederlandse binnensteden zich weer zou herstellen tot pre-corona aantallen. Maar vanaf half juli stagneerde de toename van de passanten abrupt. Het aantal passanten nam zelfs weer iets af. Om zich de eerste weken van september te stabiliseren tot net boven de 50 procent (ten opzichte van 7 maart).

De steunmaatregelen van de overheid hebben effect gehad op de leegstand. Deze is de afgelopen maanden wel toegenomen, maar de stijging gaat nog steeds iets minder hard dan in 2019. In 2019 is de leegstand gemiddeld met een half procent per maand gestegen. In de eerste acht maanden van 2020 ligt dit net iets lager: de leegstand steeg van 7,3 procent naar 7,6 procent.

De grote vraag die nu boven de retail hangt is wat er gebeurt als de steunmaatregelen van de overheid straks stoppen. De algemene verwachting is dat zonder steunmaatregelen de leegstand snel zal gaan oplopen. Hoe snel? Daar verschillen de meningen over. Cijfers van 20 procent leegstand eind 2021 (t.o.v. 7,6 procent nu) komen zelfs voorbij. Dat de leegstand binnen nu en ruim een jaar zal stijgen lijkt onvermijdelijk, maar een bijna verdrievoudiging lijkt de onderzoekers zeer onwaarschijnlijk.

Locatus stipt de volgende feiten aan:

Veel sectoren hebben last gehad van de coronamaatregelen, maar het gedwongen thuiszitten is voor sommige branches ook juist positief geweest. Zo hebben de bouwmarkten tussen maart en mei dit jaar bijna een kwart meer omzet gehaald dan in de vergelijkbare periode in 2019. Ook supermarkten, woonwinkels en elektrozaken deden het tijdens de lockdown beter dan in dezelfde maanden van 2019.

Sectoren als horeca, kleding en schoenenwinkels lieten echter een omzetdaling zien van 30 tot 40 procent. Enerzijds mijden mensen drukke plekken zoals winkelstraten en anderzijds zorgt het vele thuiswerken, het minder vaak uitgaan en het gebrek aan feestjes ervoor dat mensen minder behoefte hebben aan een nieuwe garderobe.

Binnensteden zijn vooral gevuld met horeca en modewinkels. Beide sectoren zijn zwaar getroffen door de corona crisis. De binnensteden zijn daardoor de winkelgebieden die de hardste klappen hebben geïncasseerd door de huidige crisis. Terwijl woonboulevards en winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen het juist goed gedaan hebben de afgelopen maanden.

Dit heeft gevolgen voor de toekomstperspectieven van winkelgebieden waarbij meer factoren van belang zijn:

Nationale overheden hebben de afgelopen maanden voor een groot aantal landen en regio’s negatieve reisadviezen afgegeven en/of een quarantaine verplichting vastgesteld voor mensen die terugkeren. Soms zijn landen simpelweg op slot gegaan voor reizigers uit het buitenland, met ongekende gevolgen voor het toerisme. Zo liepen op sommige plekken de toeristenaantallen terug tot nagenoeg nul. Steden zoals Amsterdam, Utrecht en Maastricht – waar veel toeristen komen – hebben het zwaarder dan steden waar vooral bezoekers uit de eigen regio komen.

Veel kantoorpersoneel werkt nog steeds grotendeels thuis. Normaliter gingen deze mensen tijdens hun pauze even een rondje lopen en kochten dan iets en ook na kantoortijd werd in de directe omgeving van het kantoor nog een boodschap gedaan. Nu het kantoorpersoneel veel thuis zit heeft dat effect op winkelgebieden met veel kantoren. Centra in woonomgevingen profiteren juist, omdat de boodschap die eerder rondom het kantoor werd gedaan nu in de buurt van huis wordt gekocht.

Internet is al lang een belangrijke factor die zorgt voor een afname van het aantal fysieke winkels. Corona geeft deze ontwikkeling nog een extra stimulans. Consumenten willen drukke plekken vermijden en dus is het doen van aankopen via het internet in deze tijd extra aantrekkelijk. Sommige branches (onder andere electro, schoenen en kleding) lenen zich beter voor een internetaankoop dan doe-het-zelf artikelen of bloemen.

Het OV-gebruik ligt op dit moment net boven 50 procent ten opzichte van een jaar geleden. Dit komt niet alleen door minder woon-werkreizen, maar ook doordat het gebruik van het OV voor een bezoek aan de binnenstad zeer gering is. Bezoekers die naar de stad gaan, komen vooral met de auto en fiets. Steden die slecht bereikbaar zijn met de auto – of die hoge parkeertarieven hebben – zullen in de huidige tijd minder bezocht worden dan steden die goed bereikbaar zijn en waar je makkelijk en goedkoop kan parkeren.

Een gesloten winkel haalt geen omzet en met kleine marges kan een sluiting van enkele weken al direct de buffer van de ondernemers doen verdampen. Winkels die tijdelijk gesloten waren hebben dus een grotere kans om op termijn om te vallen dan winkels die open konden blijven.

In regio’s waar corona hard heeft toegeslagen zijn mensen voorzichtiger dan in regio’s waar weinig gevallen zijn geconstateerd. Zo zien we dat in noordelijke steden de passantenaantallen minder hard zijn gedaald dan in Limburgse en Brabantse steden. Veel winkelgebieden kenden al problemen met leegstand en een teruglopend aantal winkels. Hoewel sommige problemen nu anders zijn dan in de pre-corona tijd, heeft dit toch invloed. Steden die al minder presteerden voor corona zullen het ook de komende jaren lastiger hebben dan goed presterende steden.

Economische recessie zorgt dat consumenten gaan bezuinigen op hun uitgaven. Op sommige uitgaven wordt meer en eerder bezuinigd dan op andere. Uit de crisis in de jaren na 2008 kunnen we leren op welke branches veel en op welke minder wordt bezuinigd. Zo zien we uit de vorige crisis vooral een terugloop van de bestedingen in de woonbranche en in de horeca. Terwijl bijvoorbeeld de levensmiddelensector juist enige stijging van de omzet ziet omdat consumenten minder uit eten gaan.

Van alle winkelgebieden zijn Centrum Maastricht, Centrum Zwolle, Centrum Enschede, Centrum Arnhem, Centrum Drachten, Centrum ’s Hertogenbosch, Centrum Tilburg, Centrum Roermond, Centrum Goes en Centrum Leeuwarden de 10 winkelgebieden die het meest getroffen zijn.

De woonboulevards doen het nu nog goed en hebben relatief weinig last van de directe effecten van corona. De woonboulevards hebben echter het meest te vrezen van de recessie die er aan dreigt te komen.
“Komend anderhalf jaar zullen wellicht zo’n 30.000 retailers (zowel winkels, horeca als diensten) hun winkel op de huidige plek sluiten. Dat aantal winkels zal echter niet leeg komen te staan. Vanuit het verleden zien we dat tegenover deze sluitingen ongeveer 85 procent openingen staan. Als we dat cijfer hanteren zou dat betekenen dat uiteindelijk 15 procent oftewel 5.000 panden daadwerkelijk leegkomen”, aldus Locatus.

“Op dit moment staan 16.500 panden leeg. Of het herstel van de winkelgebieden vergeleken mag worden met vorige recessies weten we nu niet, maar onze best mogelijke schatting is daarmee dat eind volgend jaar zo’n 21.500 panden leeg staan, dat is een leegstandspercentage van 9,9 procent.”